Piccola analisi dell’ospitalità in famiglia in Italia. Accenno alle alternative possibili, oggi per capire quale formula è più adatta a te.

Definizione di Bed and Breakfast

Il termine ” Bed and Breakfast “ è di etimologia anglosassone, nasce in Inghilterra e letteralmente significa “letto e colazione”.

Si attrezzano a questo scopo, generalmente, case private, dove i proprietari mettono a disposizione degli ospiti alcune stanze dell’appartamento o della struttura abitativa.

Una curiosità. Le insegne dei primi B&B in Inghilterra dicevano BED AND BREAKFAST TWO & SIX, e cioè i servizi offerti (letto e colazione) ed il prezzo richiesto, (2,6 scellini). Informazioni chiare che non lasciano adito ad alcun dubbio. Su questo ci torneremo*.

I Bed and breakfast consistono, soprattutto, in una fonte alternativa di guadagno per le famiglie che decidono di integrare il loro reddito mediante l’avvio di quest’attività, grazie all’utilizzo di parte della loro abitazione o sfruttando proprietà di altri immobili per offrire ospitalità.

Con questa formula sono messe a disposizione del turista, oltre alle camere, l’utilizzo del bagno, privato o in comune con la famiglia, l’occorrente per il pernottamento, la pulizia della camera e dei locali e la colazione che talvolta valorizza anche i prodotti locali.

I Bed and Breakfast, in definitiva, sono ” una casa lontano da casa “ ed una piacevole alternativa rispetto alle più diffuse comuni e spesso impersonali strutture ricettive alberghiere.

È proprio grazie all’ambiente informale, e all’atmosfera meno fredda dei tradizionali alberghi che il numero dei turisti che sceglie questa tipologia di struttura è aumentato in maniera significativa nel corso degli ultimi anni.

In alcuni casi soggiornare in un Bed and Breakfast può anche divenire una soluzione esclusiva, basti pensare al soggiorno in dimore storiche o di particolare pregio, dove essere accolti dai proprietari come amici o ospiti di riguardo è un’esperienza appagante che sta diventando un vero e proprio “trend” nell’ambito del turismo di qualità.

Le principali differenze dei Bed and Breakfast dagli esercizi alberghieri consistono in:

• numero ridotto di camere rispetto anche ad un albergo di dimensioni medio- piccole;
• servizio personalizzato;
• contesto familiare ed informale dell’accoglienza e la dimensione di “casa” e calore che ne conseguono;
• possibilità di entrare in stretto contatto con la realtà del luogo in cui si soggiorna.

Secondo le definizioni che si trovano in letteratura, solitamente si tratta di:

• Piccole strutture
• L’arredamento dei locali rispecchia, solitamente, la personalità dei proprietari o si ispira agli usi locali.
• Il clima e l’accoglienza anche in situazioni di massima professionalità, dovrebbero essere rilassato, spontaneo e informale. Spesso nascono rapporti di amicizia tra gli ospiti e i gestori o tra gli ospiti stessi.
• I servizi sono personalizzabili: si dovrebbe assecondare i desideri e le esigenze della clientela, in un regime di minore standardizzazione.
• I gestori tendono ad essere flessibili ed elastici e per venire incontro alle richieste degli ospiti; essi possono assumere il ruolo di accompagnatori per i transfer, guide per la visita della città e così via.
• Di solito, ma non sempre, le tariffe sono mediamente più contenute rispetto a strutture di tipo alberghiero.

É fondamentale l’atteggiamento del gestore nei confronti degli ospiti.

L’operatore di Bed and Breakfast deve infatti mostrare un coinvolgimento diverso dal semplice fornitore di una stanza d’albergo: chi sceglie di alloggiare in un Bed and Breakfast lo fa anche per il tipo di accoglienza che si aspetta di trovare e l’operatore, quindi, si deve rendere disponibile per qualsiasi necessità o desiderio e talvolta condividere proprio con l’ospite interessi e hobbies.

Origine del Bed & Breakfast e diffusione in Italia

Possiamo incontrare le prima strutture denominate Bed and Breakfast nell’Irlanda degli anni ’20, quando alcune famiglie decisero di iniziare a sfruttare le stanze lasciate libere dai figli, andati a cercare lavoro altrove, per ospitare stranieri in cerca di alloggio.

In Italia i primi operatori di Bed and Breakfast sono stranieri e iniziano la loro attività negli anni ’90, senza però grande successo a causa forse di un vuoto legislativo in materia.

È solo nel 1997 che tale attività si afferma in Italia per merito della Regione Lazio, principalmente per l’esigenza di fronteggiare il previsto aumento di flusso turistico in occasione del Giubileo, attraverso una formula semplice e flessibile, capace di integrare la ricettività extra – alberghiera senza eccessivi vincoli burocratici. Da quel momento in poi, tutte le altre Regioni hanno provveduto a riconoscere il Bed con Breakfast con particolari specifiche normative differenziate minimamente l’una dall’altra, conferendo a questa nuova forma di turismo alternativo un successo sempre maggiore.

Tale formula presenta, almeno in teoria (anche su questo punto torneremo), la virtù di rispondere alla rapida situazione di saturazione del sistema ricettivo tradizionale, con un’offerta eterogenea ed elastica capace di riadattarsi ai periodi di routine senza particolari contraccolpi, poiché lo svolgimento di tale attività non richiede l’impiego di specifiche risorse, ma della normale organizzazione familiare**.

Il bed and breakfast ha infatti permesso e permette, anche a chi ha dei mezzi economici ridotti, di viaggiare o di viaggiare più a lungo e ha dato la possibilità di offrire ospitalità turistica in località in cui non è economicamente conveniente l’apertura di strutture alberghiere.

Sempre più persone, inoltre, avvertono durante il viaggio la necessità di intraprendere rapporti umani genuini e di entrare in contatto con lo stile di vita della terra che li ospita: alloggiare in Bed and Breakfast consente a chiunque di vivere l’esperienza unica di condividere lo stile di vita del luogo e la gente che vi abita.

Oramai i tempi sono cambiati, i servizi offerti sono aumentati, i prezzi non sono più gli stessi e alla semplice insegna si sono sostituite guide, internet e vari canali di promozione, comprese le principali OTA; nonostante ciò il Bed and Breakfast mantiene sempre la stessa concezione di un tempo: aprire la propria casa agli ospiti.

L’idea di conciliare l’ospitalità di un ambiente familiare con le capacità professionali degli albergatori costituisce oggi la tipologia di offerta turistica più in voga e richiesta.

Alternative al Bed and Breakfast

L’Affittacamere

Aprire un’attività di Affittacamere è l’alternativa per chi vuole esercitare in forma di impresa un’attività paragonabile al B&B ma senza le limitazioni imposte al B&B.

L’Affittacamere può infatti offrire fino a 6 camere per gli ospiti, suddivise anche in più unità nello stesso stabile, in genere senza limitazioni relative al numero di posti letto e temporali.

Gli Affittacamere sono definiti dalla Legge come 

strutture composte da non più di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari.

Non sono assoggettati a classificazioni ufficiali.

Le regioni si limitano a definire i requisiti minimi per l’esercizio dell’attività e prevedono che nel prezzo di affitto dei locali siano comprese la pulizia, la fornitura dell’energia elettrica il cambio della biancheria.

Casa Vacanza e Locazione Turistica

Dal punto di vista del viaggiatore, una casa vacanza e una casa locata per fini turistici non hanno nessuna differenza. Entrambe si prenotano anche online ed entrambe offrono lo stesso tipo di soggiorno.

Quello che molto spesso i viaggiatori ignorano è che per i proprietari, almeno in Italia, l’inquadramento in una categoria o nell’altra implica oneri gestionali, fiscali e amministrativi molto diversi tra loro.

Da questi oneri derivano perciò alcune differenze nelle caratteristiche dei servizi offerti dall’una e dall’altra soluzione. Di certo non è realistico aspettarsi che i viaggiatori siano consapevoli di queste specificità, ma esserne consapevoli è per i proprietari necessario per fare le scelte a monte di questa attività.

A definire le differenze tra una casa vacanza e affitto turistico è la legge e soprattutto una normativa fiscale che di recente ha compiuto notevoli sforzi per riordinare una materia che fino ad oggi è rimasta avvolta nella nebbia.

Cos’è una casa vacanza

Una casa vacanza è a tutti gli effetti una struttura ricettiva extralberghiera, al pari di ostelli per la gioventù, guest house o Bed & Breakfast. Può essere gestita in forma imprenditoriale o occasionale.

La casa vacanza stipula con i suoi ospiti dei contratti di prestazione di servizi ricettivi: per questo gli introiti derivanti dalla conduzione di questa attività non sono ascrivibili, in sede di dichiarazione dei redditi, ai “redditi fondiari” – ovvero i redditi derivanti da una rendita immobiliare – ma solo agli “altri redditi”, ovvero quelli derivanti da attività commerciale (svolta occasionalmente o meno).

La classificazione di casa vacanza permette di fornire una quantità indefinita di servizi accessori: oltre al cambio delle lenzuola e al servizio di pulizia può per esempio fornire la colazione, servizi di baby sitting o servizi in camera e così via.

Questa modalità avvicina il soggiorno in appartamento a un soggiorno in hotel, perché autorizza un approccio professionale e organizzato alla clientela.

Cos’è una casa per affitto turistico o Locazione Turistica

Una casa affittata a fini turistici è un’abitazione affittata con la modalità della locazione breve. Con locazione breve si intendono

i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, o di arte e professione

(D. L. 50/2017)

I redditi che ne derivano sono perciò redditi immobiliari, e in quanto tali possono essere tassati con il regime della cedolare secca, a patto che siano stipulati da e per persone fisiche. Con questo regime non è tuttavia possibile portare a deduzione i costi sostenuti per generare questo reddito.

Il tema della cedolare secca è legato a doppio filo a quello della locazione turistica perché si tratta di un regime fiscale agevolato, che quindi non è accessibile a soggetti che sfruttano la locazione turistica per generare una quantità consistente di utili.

Questo significherebbe fare concorrenza sleale agli alberghi, e da qui la necessità di definire quali saranno i confini tra una locazione turistiche occasionali (quindi assoggettabili alla cedolare secca) e organizzate (quindi assoggettabili al regime di impresa).

Per questo con il decreto dell’aprile 2017 è stata inclusa in questa modalità di affitto la possibilità di erogare il servizio di pulizia e il servizio di fornitura biancheria, anche se limitatamente all’inizio o alla fine del soggiorno. Altri servizi sono invece preclusi, perché farebbero rientrare l’affitto nell’ambito di un’attività imprenditoriale (che oltre agli obblighi imposti farebbe decadere il diritto alla cedolare secca).

Bene, e adesso? Alcuni spunti di lavoro per te

Alla luce di quanto letto inizia a lavorare sulla fattibilità del tuo Intento. Prendi carta e penna e rispondi, in maniera sincera e concedendoti anche il lusso di essere prolissa (se ti aiuta) a queste semplici domande.

• La formula del bed and breakfast è quella più adatta a te? Perché?
• Questa formula ti sembra adatta anche alla tua casa e a chi vive oggi con te?
• Ci sono dei cambiamenti che dovresti fare? Quali?
• Riflettere sulla storia di questa particolare formula di accoglienza ti ha aiutato a definire il tuo progetto? Come?

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*Informazione chiara, che non lascia adito a dubbi. Torneremo a parlarne quando parleremo di marketing ma sappi, fin da ora, che fare in modo che, fin da subito, chi atterra sul tuo sito web o sui tuoi canali social capisca bene cosa offri e dove lo offri è fondamentale.

**Negli anni gestire un B&B è diventato sempre più un business perdendo per strada, non sempre ma spesso, le caratteristiche iniziali di integrazione di reddito, conversione di una casa di proprietà, attività occasionale. Non c’è nulla di male in questo ma è chiaro che se diventa un “lavoro “se decido di fare un investimento magari importante, la caratteristica di flessibilità che aveva all’inizio non può più esserci. Quindi prepararsi bene e fare i compiti prima di aprire diventa doppiamente importante.

Ecco le tappe successive. Buon lavoro.

La legge che regolamenta l’attività di bed and breakfast 2/4

La casa, il tuo regno 3/4

Mettiamoci la faccia 4/4